El valor agregado de un desarrollo es crucial al calcular los precios de las propiedades, ya que otros factores además de los costos de construcción también determinan los precios de las propiedades.
Los bienes raíces son una de las mejores inversiones en la vida, tanto a largo como a corto plazo. Comprar bienes inmuebles genera ganancias gracias a las plusvalías obtenidas, por lo que en este artículo se explica cómo determinar las plusvalías con certeza.
Primero se explica qué engloba el concepto de valor residual, qué tipos hay, cómo se crea y finalmente se aplica a los bienes inmuebles, pero lo más importante cómo se aplica este cálculo.superávit de desarrolloen Mexico.
Después de leer este artículo, definitivamente querrá invertir en bienes raíces, ya que este mercado cambia y crece constantemente y los rendimientos son muy altos.
que es el valor residual
Para determinar el valor residual, debe conocer el concepto concreto.
La plusvalía es el excedente monetario que genera un trabajo por su fuerza de trabajo, de la cual se apropia el contratista y constituye así el proceso de acumulación capitalista.El término fue introducido en la teoría marxista de Karl Marx en 1818, en la que explicaba el capitalismo como un sistema de producción de plusvalía.
Entendemos entonces por plusvalía aquella parte de la producción que no se paga al trabajador, se considera que es la diferencia entre el valor total producido y el salario pagado al trabajador.
Cómo se calcula la buena voluntad
Según Marx en El Capital, la plusvalía se puede calcular matemáticamente mediante la siguiente fórmula.
Fondo de comercio (S) = Ingresos – Costo de producción (C*V)
Dónde:
- C: es el capital constante
- V: es el capital variable
- S: Es benevolencia.
A partir de estos elementos se puede calcular la tasa de plusvalía, su fórmula es:
Tasa residual = S/V
Este método también se puede usar para determinar los ingresos de inversión de una propiedad, sin embargo, se deben agregar otros elementos que se explicarán más adelante, como: B. Edificios cercanos, accesos vehiculares, transporte público, centros comerciales e incluso qué tan lejos están del centro de la ciudad capital.
tipo de valor agregado
En esta forma de acumulación de capital, existen tres tipos de plusvalía, dependiendo de cómo se obtenga el excedente monetario.
- benevolencia absoluta
Esto se debe al aumento de las horas de trabajo más allá del tiempo requerido para el proceso de producción.Actualmente, el valor agregado absoluto se logra a través de las horas extraordinarias.
Si bien el trabajador recibe el salario previamente pactado, el excedente del empleador aumenta aún más por estar fuera del horario de trabajo previamente pactado.
- relativamente buena voluntad
Esto se logra reduciendo las horas-hombre requeridas para cubrir los costos de producción.Esto se puede hacer a través de nuevos métodos de aceleración de personal o cuando hay menos demanda de un producto o servicio.
En otras palabras, es posible que los empleados tengan que hacer el doble de trabajo durante las mismas horas que antes, ya sea reduciendo el tiempo de inactividad durante la jornada laboral o mediante nuevas formas de trabajar.
- extraordinario valor añadido
Esta se basa en el uso de innovaciones tecnológicas para reducir la mano de obra requerida para desarrollar o fabricar un producto o servicio.De esta manera, los empleados pueden producir más y generar más valor agregado.
¿Cuál es el valor residual del proyecto de edificación considerando lo que es, sus características, su naturaleza y su cálculo?
¿Cuál es el valor residual del desarrollo?
Cuando se trata de obtener ganancias de capital, los ejemplos más obvios son invertir en divisas, recursos naturales o materiales valiosos, pero existe otra forma lucrativa de obtener ganancias de capital: bienes raíces.
El mercado inmobiliario es uno de los mercados más estables una vez que el mercado de valores se desacelera, debido principalmente a tres razones para invertir:
- Inversiones que generan ingresos regulares (especialmente rentas)
- Los bienes raíces generalmente se ven menos afectados por las fluctuaciones del mercado.
- propiedad sobre acciones y bonos.
Por lo tanto, invertir en bienes raíces significa aumentar las ganancias de capital del desarrollo, ya que los bienes raíces aumentan su valor con el tiempo y no se deprecian a pesar de los cambios de moneda, las condiciones económicas y la inflación.
Aquí ya tiene el concepto de utilización del valor residual:
El valor residual de un desarrollo es el aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo debido a factores como la ubicación, los servicios, la infraestructura, la ciudad, el valor del edificio, etc., sin gastos por parte del propietario.
¿Se pueden generar ganancias de capital a partir del desarrollo sin inversión?La respuesta es sí.
En el caso del desarrollo, las plusvalías se notan en el tiempo gracias a cambios externos que incrementan su valor.Por ejemplo, instalaron un nuevo centro comercial o una nueva calle principal frente a la casa.Un detalle tan simple añade unos ceros a la plusvalía del inmueble.
Este es un ejemplo simple, hay muchos otros factores que pueden causar que los valores de las propiedades aumenten con el tiempo.
Factores que determinan las plusvalías de desarrollo
Si bien al principio puede parecer extraño comprar o vender un desarrollo lejos del centro de una ciudad o estado, la verdad es que el crecimiento urbano en México solo va a aumentar, como lo demuestran todos los desarrollos inmobiliarios que pueblan las afueras de la ciudad. .
El ejemplo más evidente es el centro de Querétaro, que aumenta la plusvalía del desarrollo por las inversiones que se realizan en el estado, lo que ofrece la posibilidad de obtener empleos mejor remunerados y acceso a inmuebles. estar más centrado.
Lo que inicialmente se consideró remoto cuando se construyó el complejo ahora está muy cerca de centros comerciales, escuelas, oficinas y avenidas cercanas para un mejor acceso.Por lo tanto, estos edificios aumentan su valor residual.
Los valores más comunes que determinan el valor residual de un proyecto de desarrollo son:
ubicación
Es el primero y uno de los determinantes más importantes del estatus de propiedad.
Las promociones no se construyen porque se encontró un terreno baldío o porque se le ocurrió a una inmobiliaria, no, todo estuvo bien pensado y calculado.Pues bien, antes de comprar cualquier propiedad, se hace una previsión de crecimiento de plusvalía en la zona para poder estimar una estimación aproximada de plusvalía para una propiedad a construir.
Se debe considerar el vecindario circundante, los servicios de la zona, las calles, los medios de comunicación, los centros comerciales, los parques, etc.Se analiza todo lo relacionado con el inmueble que se pretende construir a largo plazo o en beneficio de la industria.
servicios publicos y privados
El valor agregado de un desarrollo también depende de la infraestructura que soporta el edificio, es decir, los servicios públicos y privados.Luz, agua, alcantarillado, teléfono, internet, gas, etc. pueden parecer lugares comunes y lógicos, pero la verdad es que cuantos más servicios reciba, más valor se le agregará a su propiedad.
También existen centros educativos, comercios, hospitales, cines, polideportivos, iglesias, etc., todos ellos espacios o lugares que ofrecen servicios para mejorar la vida de la comunidad y brindar soluciones a sus habitantes.
canal de comunicación
Carreteras, bulevares, puentes peatonales, subterráneos, redes de transporte, etc., aquí todo es importante para garantizar una movilidad rápida, diversa y segura a los habitantes de la zona.Además, aquí también se pueden incluir los servicios de estacionamiento, Uber privado y Didi.
Edificio al lado de la urbanización
Tanto los locales como los no residentes saben que los proyectos de construcción se presentan y aprueban con mucha anticipación, poco más que eso.Por ello, antes de iniciar la construcción, se deben consultar los planes urbanísticos de los países, que ayudarán a entender cómo será la zona en el futuro.
Mantenimiento de la propiedad
Pagar impuestos, pintar o renovar el exterior, o incluso limpiar el paisajismo adyacente a la propiedad, si bien estos factores suponen “gastos” para el propietario, en realidad solo sirven para aumentar las plusvalías del desarrollo.
seguridad
Cuanto más segura sea la zona, mayor será el valor añadido del desarrollo, ya que existe una mayor necesidad de aprovechar esos beneficios.
paisaje
Si bien esto puede sonar un poco fuera de contexto, la verdad es que una propiedad con una excelente vista vale más que una con una mala vista.Pero esa vista debe tener una ventaja, según el piso en el que vivas o lo que veas por la ventana.
¿Cómo determinar las ganancias de capital sobre bienes raíces en México?
Teniendo en cuenta las características anteriores que permiten determinar el valor residual de un desarrollo, el Instituto Nacional del Fondo de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) en México cuenta con algunos indicadores para determinar el valor de los inmuebles.
Estos se pueden aplicar a cualquier tipo de propiedad, ya sea residencial o comercial.
- recargo
- arquitectura
- Acabado
- Preocuparse por
A partir del valor de reposición se calcula entonces el valor residual de la promoción en función de estos factores, teniendo en cuenta la antigüedad y el estado actual del inmueble y su entorno.
Hay varias áreas diferentes en México que han ganado valor a pesar de que ya se consideran desarrollos de alto valor o algunas áreas se han agregado a esta lista de ubicaciones deseables de valor agregado debido a una mayor expansión urbana.
Regiones en México obtienen ganancias de capital del desarrollo
Invertir en bienes raíces es una inversión importante y pesada, por lo que debe pensar a largo plazo antes de tomar decisiones importantes.Una vez que comprenda los factores que determinan el valor agregado de un desarrollo, puede decidir sobre un área que aumentará su valor con el tiempo.
En México se evaluarán las distintas regiones en 2021 para entender cómo cambiarán los metros cuadrados de casas y departamentos en los distintos estados del país.
Los lofts son una buena inversión con diferentes desarrollos en las 5 áreas con mayor plusvalía.
Cocalco, México .El valor residual de la casa es de 120,53%, que es de 13.384 pesos el metro cuadrado.La razón fue el dinamismo de la residencia y su cercanía a la Ciudad de México.
Margrave de Querétaro. Con parques industriales dedicados a diversas industrias, la plusvalía del área es de 117,410% y el precio es de $18.859 por metro cuadrado.
Querétaro de Arteaga, Querétaro.Como se mencionó anteriormente, gracias a las inversiones económicas de empresas nacionales y extranjeras, logró una plusvalía del 183,17% a un precio de $27.067.
Cuauhtémoc, CDMX. La Alcaldía de la Ciudad de México brinda servicios de entretenimiento, educación, empleo y transporte.El valor de $61.709 es 105,59%.
San Pedro Garza García, Nuevo León.Las metrópolis del norte del país albergan nuevas tendencias habitacionales y urbanizaciones.Tiene un rendimiento de capital del 100,8% y los apartamentos comienzan en $56.566 por pie cuadrado.
finalmente
Cabe señalar que en estas áreas el valor agregado del desarrollo aumenta ya que están orientadas al futuro y diseñadas para el crecimiento de la ciudad en la que se ubican.
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